Il y a encore quelques années, l’immobilier logistique était un sujet de niche, réservé à quelques spécialistes.
Aujourd’hui, la situation est bien différente. Il suffit de regarder autour de soi : chaque paire de Nike commandée sur Zalando ou AirPods commandés sur Digitec sont stockés, ont transité ou sont expédiés depuis un entrepôt situé en Suisse. Et plus la demande grimpe, plus la pression sur l’infrastructure immobilier se poursuit.
En Suisse, l’e-commerce continue son ascension : un marché évalué à près de 15 milliards de francs suisses en 2024 (12 % du commerce de détail) et une croissance annuelle moyenne projetée de plus de 13% jusqu’en 2033. Ce n’est plus un épiphénomène. C’est un véritable changement structurel qui est en train de s’opérer et de redéfinir nos besoins immobiliers. Et justement, ces besoins ont bien évolué.
Aujourd’hui, on ne cherche plus uniquement des mètres carrés. On cherche des lieux performants, flexibles, idéalement situés, capables de répondre aux pics de commandes du Black Friday, tout en étant sobres énergétiquement. Bref : on demande beaucoup.
L’autre transformation majeure, c’est la logistique urbaine. On voit clairement un mouvement de fond : les entrepôts se rapprochent des centres-villes. Pourquoi ? Parce que les consommateurs veulent leurs commandes le lendemain – parfois même dans la journée. Et dans ce contexte, être loin des bassins de population, c’est perdre du temps… donc de l’argent. Mais il y a un hic : le foncier. En ville, il est rare. Et cher.
« Alors il faut innover. On commence à parler (encore timidement) d’entrepôts multi-niveaux – comme à Seattle ou à Tokyo. Ce n’est pas (encore) une réalité chez nous, mais ça pourrait bientôt le devenir. La densité urbaine l’exige.»
Et puis il y a le « dernier kilomètre ». Le fameux. Le plus coûteux, le plus compliqué à gérer, surtout dans nos villes suisses où la circulation devient un casse-tête et où certains quartiers sont pratiquement inaccessibles en camionnette de livraison. Les opérateurs logistiques s’adaptent et se réinventent : livraison à vélo, à pied, micro-hubs… C’est toute la chaîne de distribution qu’on est en train de repenser. Ce qui est fascinant dans tout ça c’est que l’immobilier logistique n’est plus passif. Il devient acteur de la transformation. Les entrepôts ne sont plus seulement des murs, ce sont des leviers d’efficacité, des pièces maîtresses de la compétitivité.
Pour nous, professionnels de l’immobilier, le message est clair : il va falloir faire preuve de créativité. Trouver des solutions économiquement supportables pour les futurs occupants de lieux, écologiquement responsables, et suffisamment flexibles pour s’adapter à un marché qui ne cesse d’évoluer.
L’avenir de l’immobilier logistique est en train de se jouer maintenant. Ceux qui sauront prendre les meilleures décisions aujourd’hui auront un réel avantage compétitif demain.
Ce qu’il faut retenir de tout ça :
• L’e-commerce suisse poursuit sa croissance.
• Les entrepôts ne sont plus que de simples surfaces.
• La logistique s’urbanise.
• Le foncier, rare, pousse à l’innovation.
• Le dernier kilomètre devient le nouveau champ de bataille.
Raffaella
Julien
Diego
