On parle de plus en plus de listings exclusifs, off market ou exclusive inventory. Derrière ces termes, une réalité assez simple : certains biens immobiliers ne sont plus diffusés partout, mais seulement dans des cercles fermés.
Concrètement, au lieu d’être publiés sur les grands portails comme Immoscout24 ou immobilier.ch ces biens sont :
- proposés en avant première aux clients internes d’une agence
- partagés dans un réseau privé d’agents
- diffusés via des plateformes propriétaires
Pourquoi les agences font ça ?
Logique business assez directe : elles gardent le client captif (vendeur plus acheteur), maîtrisent toute la commission, créent un sentiment de rareté et de privilège, et réduisent leur dépendance aux portails.
Pourquoi les portails s’y opposent, notamment aux US et bientôt ici ?
Parce que si trop de biens deviennent privés :
- ils perdent leur valeur principale : l’exhaustivité de l’offre
- les acheteurs voient moins de biens
- le marché devient moins transparent
- leur rôle de porte d’entrée unique est fragilisé
D’où les deux stratégies actuelles, par exemple, aux US :
- Zillow joue plutôt le bâton (restrictions, menaces de retrait d’annonces non publiques).
- Hemnet en Suède préfère la carotte (incitations financières pour encourager la publication ouverte).
Pour moi, le fond du sujet est clair : c’est une vraie lutte de pouvoir.
Les agences veulent contrôler l’inventaire, les portails veulent contrôler l’accès au marché.
Celui qui contrôle l’offre contrôle l’écosystème.
Ce que ça raconte plus largement : on glisse progressivement d’un immobilier plateforme centré vers un immobilier acteur centré. Avec, derrière, des enjeux très concrets de transparence, d’accès à l’information et de concentration du pouvoir.
Srouce de réflexions : Mike DelPrete
Raffaella
Joel
Céline Frey