Estimation immobilière : pourquoi un modèle d’estimation automatisée (AVM) fonctionne à Genève mais peut se tromper dans le Jura ?

Longtemps fondée sur l’intuition, les comparaisons manuelles et l’expérience, l’estimation d’un bien immobilier bénéficie aujourd’hui de leviers technologiques puissants. Parmi eux, l’AVM – « Automated Valuation Model » s’impose comme un outil d’aide à la décision désormais incontournable dans de nombreux contextes.

Un AVM est un modèle algorithmique capable d’estimer la valeur d’un bien immobilier à partir de ses caractéristiques (surface, localisation, année de construction, etc.) et de larges bases de données de ventes récentes. Alimenté par des techniques avancées, notamment le machine learning, il apprend et s’ajuste en continu pour affiner ses résultat. 

Flashback : 

• Dans les années 80-90, on bricolait avec des moyennes de prix au m².
• Dans les années 2000, on a sorti les stats et les régressions linéaires.
• Et depuis 2010 ? Le machine learning a pris le relais. Et là, ça devient vraiment intéressant.

Parce que le modèle n’est plus statique : il apprend. À partir de ventes réelles, il affine ses prédictions. Et aujourd’hui, il peut sortir une estimation en quelques secondes de façon très précises sous certaines conditions. Une estimation probablement plus fiable qu’une estimation manuelle.

Et pourquoi les courtiers s’y intéressent vraiment ? Parce que dans un marché tendu, où les délais de mandat se raccourcissent et les vendeurs sont mieux informés, avoir une estimation rapide, cohérente et crédible peut tout changer.

Un bon AVM, c’est :

1. Une entrée en matière rapide avec un prospect vendeur
2. Un aimant à leads sur un site web : “Estimez votre bien gratuitement”
3. Un point de départ pour valider ou challenger un prix affiché

Mais il faut être clair : un AVM ne remplacera jamais un expert du terrain. C’est un outil. Pas une sentence.

Là où ça marche : Fribourg, Genève, Lausanne…

Quand vous êtes dans une zone avec pas mal de transactions, sur des biens standardisés (apparts récents, PPE classiques), l’AVM brille. Exemple vécu : un appartement de 100 m² dans une PPE construite après 2005 à Fribourg. L’AVM tape à CHF 860’000. On vérifie avec les dernières ventes… bingo, à CHF 15’000 près, c’est dans le mille.

Pourquoi ? Parce qu’il y a de la data. Et que l’algorithme sait l’exploiter.

Là où ça peu devenir plus compliqué : Jura, un hameau du Haut-Valais

Pourquoi ?

• Pas assez de transactions pour “nourrir” le modèle
• Trop d’hétérogénéité dans les biens
• Et des subtilités que la machine ne voit pas : la vue, le potentiel, le charme d’un vieux parquet qui craque juste comme il faut…

Et puis, soyons honnêtes : l’émotion, le coup de cœur, le ressenti d’un visiteur… ça ne s’encode pas en données.

Chez Popety.io, on a des modèles qui apprennent tous les jours, sur des millions de points de données. On voit leur puissance. Mais on connaît aussi leurs limites.

Je le dis souvent : le métier ne disparaît pas. Il se transforme.

Un bon courtier, en 2025, utilise un AVM comme un médecin utilise un IRM. Pour confirmer une intuition, pour gagner du temps, pour objectiver un discours. Mais au final ? C’est son jugement, son flair, sa lecture du marché qui fait la différence.

Alors oui, les AVMs sont là. Et ils vont rester. Mais ce ne sont pas des oracles. Ce sont des outils. Et comme tout outil, ils sont puissants entre de bonnes mains.

À vous de jouer !